د پانګونې نرخ
خلیل الرحمن فرحت
د پانګونې نرخ په سوداګریزو املاکو کې په ټوله نړۍ کې کارول کېږي ترڅو د ګټی د بیرته راستنیدو نرخ په ګوته کړي، چې تمه کېږي د املاکو د پانګوونې ملکیت کې به لاس ته راړول شي. د پانګونې د نرخ اندازه د خالص عاید پراساس محاسبه کېږي، چې له ملکیت څخه یې د لاسته راتلو تمه کېږي. دا بیا د املاکو په بازار کې د دوی په پانګونې باندې د پانګوالو د احتمالي راستنېدو اټکل کولو لپاره کارول کېږي.
د پانګونې نرخ = خالص عملیاتي عاید / د بازار اوسنی ارزښت
خالص عملیاتي عاید هغه کلنی عاید دی چې د ملکیت له خوا د ټولو لګښتونو په کمولو سره تر لاسه کېږي. په دې لګښتونو کې د تاسیساتو منظم ساتلو لپاره تادیه شوي لګښتونه، د ښاروالۍ د صفایۍ تادیه او همدارنګه د ملکیت مالیه شامل دي.
مثلآ: که دوه ملکیتونه له جغرافیايي اړخه پرته په ټولو صفاتو کې یو شان وي، یانې یو یې د ښار په مرکز کې موقعیت لري بل یې په لرې پرته سیمه کی. نور یی هر څه سره مساوي وي. لومړی ملکیت به د دویم په پرتله لوړ عاید ترلاسه کړي. مګر دا به د ساتنې لوړ لګښت او لوړه مالیه هم ولري. د ښار د مرکز ملکیت به د پام وړ لوړ د بازار ارزښت ولري، ځکه چې کوم سهولتونه لکه د تګ راتګ وسایل، پوهنتون، ښوونځی، روغتون ، تعلیمي مرکزونه، د پېر او پلور بازار، مسجد او د لوبو او ورزش ځایونه، چې د دویم ملکیت په پرتله به نسبتا ټیټ نرخ ولري او همدارنګه د پانګې اچونې نرخ د ورته ملکیتونو د پرتله کولو لپاره یو مهم میتود دی.
د پانګونې د نرخ له لومړینو ګټو څخه یوه دا ده، چې له پانګوالو سره د ملکیت د ګټې کولو یا نه کولو د پرېکړې په کولو کې مرسته کوي او دا څرګندوي چې د پانګونې ټیټ نرخ د غوره ارزښت سره مطابقت او د خطر د ټیټې کچې احتمال لري. له بلې خوا، د پانګونې لوړ نرخ د ملکیت پانګوونې ته د ګټې د بېرته راستنېدو نسبتا ټیټ امکان په ګوته کوي او ورسره د لوړ خطر احتمال موجود دی. په دې توګه پانګوونکو ته اجازه ورکوي چې د مختلفو ملکیتونو د عایداتو احتمال پرتله کړي او بیا د لوړ عاید له احتمال سره ملکیت غوره کړي. د دې تر څنګ د پانګونې نرخ د مختلفو پانګوونو د اختیارولو په پرتله کولو کې مرسته کوي.
پر دې سربېره د پانګونې نرخ د هغه وخت ښودنه هم کوي چې یو ملکیت ته د پانګونې لپاره اړتیا لري. د مثال په توګه، که چیرې د یوې شتمنۍ د پانګونې د نرخ کچه 20 سلنه وي، مانا دا چې پانګوونکی به یې په شاوخوا ۵کلونو کې له دغه ملکیت څخه خپله پانګه بېرته تر لاسه کړای شي. دا حالت بیا خپله د پانګونې د خطر په کمولو کې مرسته کوي.
که څه هم چې د پانګونې ټیټ نرخ ښه وي، خو تل یو ښه فرصت نه ګڼل کېږي. مهمه دا ده چې یو پانګوال باید یوازې تر نرخ پورې پانګونه ونه تړي، بلکې د پانګوونې د فرصت په اړه د پرېکړې کولو لپاره نورو میتودونو ته هم مراجعه وکړي.
لومړۍ بېلګه: که فرض کړو؛ یوه تجارتی ودانۍ چې خالص کلنی عملیاتي عاید یې 1000000 افغانۍ او اوسنی ارزښت یې 75000000 افغانۍ دی نو د پانګونې نرخ یې داسې په لاس راوړو:
د پانګونې نرخ = خالص عملیاتي عاید / د بازار اوسنی ارزښت
خالص عملیاتي عاید = 1000000 افغانۍ
د بازار اوسنی ارزښت = 75000000 افغانۍ
د پانګونې نرخ = ؟
حل:
د پانګې اچونې نرخ = 1000000 / 75000000 = 0.133 = 13.3 ٪
که چیرته ودانۍ په 75000000 افغانۍ اخیستل شوې وي، نو داسی هم ویلای شو چې نوموړې ودانۍ په 13.3 سلنه د پانګونې په نرخ اخستل شوې ده.
دویمه بېلګه : که چېرې یوه ودانۍ د میاشتی 10000 افغانۍ ناخالص عملیاتی عاید ولري او د ودانۍ مالک د ترمیم لپاره د کال 10000 افغانۍ ،5000 افغانۍ کلنۍ مالیه او 1000 افغانۍ د ښاروالۍ د صفایي لپاره تادیه کړي او د ودانۍ اوسنی ارزښت 5000000 افغانۍ وي، په دې صورت کې د ودانۍ لپاره د پانګونې نرخ لاس ته راوړو :
Gross operating income = 10000 Af
Maintenance = 10000 Af
Tax = 5000 Af
Municipality charge = 1000 Af
Current property value = 5000000 Af
Net operating income =?
Capitalization rate =?
حل: لومړی خالص عملیاتي عاید پیدا کوو. څرنګه چې موږ ته میاشتنی ناخالص عملیاتي عاید را کړل شوی، نو په 12 کی یی ضربوو تر څو کلنی عاید لاس ته راوړو.
Net operating income = Gross operating income – Maintenance – Tax – Municipality charge
Net operating income = 10000×12 – 10000 – 5000 – 1000 = 120000 – 16000 = 104000 Af
Capitalization rate = 104000/5000000 = 0.0208 = 0.0208×100 = 2.08%
له محاسبی وروسته ویلای شو چې دغه ودانۍ 2.08 سلنه د پانګونې نرخ لري.
درېیمه بیلګه: غواړو چه د دوو داسې کورونو د پانګونې د نرخونو مقایسه وکړو، چې یو شان مساحت او جوړښت ولري، خو لومړی يې د کابل په خوشحال خان کې موقعیت لري، چې کلنی خالص عملیاتي عاید یې 180000 افغانۍ او اوسنی ارزښت یې 4500000 افغانۍ دی. دغه راز دویم کور په یوه لرې پرته سیمه کې موقعیت لري، چې خالص عملیاتي عاید یې 40000 افغانۍ او اوسنی ارزښت یې 800000 افغاۍ دی، نو په دې صورت کې د دواړو کورونو لپاره د پانګونې نرخونه پیدا کوو.
لومړی کور:
Net operating income = 180000 Af
Current property value = 4500000 AF
Capitalization rate =?
حل:
Capitalization rate = net operating income / Current property value
Capitalization rate = 180000/4500000 = 0.04 = 0.04×100 = 4%
دویم کور :
Net operating income = 40000 Af
Current property value = 800000 Af
Capitalization rate =?
حل:
Capitalization rate = net operating income / Current property value
Capitalization rate = 40000/800000 = 0.05 = 0.05×100 = 5%
د پانګونې له نرخونو معلومېږي، چې د لومړي کور د پانګونې نرخ له دویم کور څخه ښکته دی. نو ویلای شوو چه لومړی کور نسبت دوهم کور ته په ګټه کې دی.
